- l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement
Cette devise est très connue en immobilier, cette répétition du même mot peut paraitre rébarbatif mais cela montre son importance et le fait que le choix d’un bon emplacement est une des clés majeurs de la réussite.
Il est préférable de choisir une zone de prospection que vous connaissez et qui se situe proche de chez vous. Vous aurez plus de faciliter à faire des visites et il vous sera plus facile de sélectionner les bons quartiers.
Cependant si vous habiter dans une grande ville, au vue du prix du m2, il sera parfois intéressant d’étendre votre rayon de recherche. Votre périmètre de recherche dépend de votre capacité à faire de la route régulièrement pour visiter des bien et par la suite les entretenir.
Acheter loin veut aussi dire que vous allez devoir faire confiance à des personnes que vous ne connaissez pas et que vous ne pourrez pas voir aussi souvent que vous le souhaiter
A-L’emplacement dans la Région :
Il s’agit de choisir la ville dans laquelle le rapport prix de location/ Prix du m2 est le plus avantageux. On en revient donc à notre formule de rendement brut détaillé dans notre article du 11/08/2023.
Il faudra aussi prendre en compte la demande locative qu’il y a au sein de cette ville car il serait idiot d’investir dans une ville où la demande locative est faible même si son prix au m2 est attractif.
ASTUCE :
- des infrastructures qu’elle contient (transport, hôpital, collège, lycée et grandes écoles, infra sportives, etc…
- des projets de développement et de restructuration qui sont prévus (ex : le TGV Paris Bordeaux, le déploiement du Grand Paris)
- du temps de parcours que vous êtes près à faire pour vous rendre de votre domicile à votre bien en location. Certain sont près à faire 2 heures de routes et d’autres ne se sentent pas de parcourir un tel trajet pour gérer des travaux en cours, faire des visites, un état des lieux d’entrée et de sortie. Cependant pour des personnes qui habitent dans les grandes agglomérations se sera surement le prix à payer pour avoir une bonne rentabilité (R>10%).
B-L’emplacement dans la ville :
Maintenant que vous avez sélectionné la ville dans laquelle vous souhaitez investir, il va falloir sélectionner le bon quartier. Il est évident qu’un appartement situé près du centre-ville avec une bonne réputation se louera plus cher qu’un appartement en périphérie.
C-L’emplacement dans la rue :
Les prix des locations dans une même rue peuvent varier selon si l’appartement se situe près d’une bouche de métro ou d’une école selon le type d’appartement que vous louer et donc des locataires que vous cibler. Un appart de type T1 ou T2 sera plus facilement loué près d’un accès de métro ou d’une gare alors que vous aurez plus de facilité à louer votre T4 s’il se situe près d’une école.
2- Choisissez un bien avec travaux
Choisir un bien avec travaux présente plusieurs avantages :
– Un prix d’achat moins important et plus facilement négociable :
En effet vous allez pouvoir justifier une baisse de prix en énumérant les travaux que vous aurez à réaliser et en y mettant un prix en face. Celà donnera de la légitimité à votre offre.
– Des frais de notaires moins importants :
Les frais de notaires étant associés au prix du bien, plus le prix d’achat sera bas plus les frais de notaire seront bas également.
- MaPrimeRénov : depuis Juillet 2021, les propriétaires bailleurs peuvent obtenir une aide de l’état grâce pour tous travaux qui permettront d’améliorer la performance énergétique de votre logement. Vous pouvez demander des renseignements à « FAIRE tout pour ma Rénov ». Vous trouverez ci dessous les liens des sites en question.
La Prime Eco Energie ou CEE : Cette prime est attribué par des entreprises privés encadrée par l’Etat, visant à encourager des travaux de rénovation énergétique. Ils financent diverses opérations, qu’il s’agisse du remplacement d’équipements ou de l’amélioration de l’existant.
Vous trouverez ci dessous un article sur le CEE ainsi qu’un lien vers un comparateur de CEE.
Voici un exemple personnel de primes touchées lors de mon dernier investissement par MaPrimeRénov et la Prime Eco Energie :
Changement de 11 fenêtres : CEE Auchan 654 euros verser sur ma carte ONEY/Rien de MaPrimeRénov
Isolation des murs par l’intérieur : CEE Auchan 1378 euros/Ma prime Rénov 850 euros
TOTAL : 2882 euros d’économies
– Un bien après travaux aux nouvelles normes locatives :
Les normes en terme d’électricité, gaz, chauffage et isolation évoluent chaque années pour permettre aux locataires de vivre dans des lieux sains et confortables. Le fait de faire rénover votre logement vous permettra d’atteindre ces nouvelles normes. Vous trouverez ci dessous un lien vers un article de Qualibat au sujet des normes en vigueurs.
3 – Optimiser les mètres carrés
Lors de la visite d’un bien, il faut que vous cherchiez à savoir comment optimiser la surface de votre future acquisition.
Quelques exemples :
- Prendre des mètres carrés d’un grand salon pour créer une chambre supplémentaire,
- Diviser une grande salle de bain pour créer une salle de bain commune et une salle de bain privative annexée à une chambre
- Ajouter une salle de bain à l’étage d’une maison qui en était dépourvue
Toutes ces modifications vous permettront de louer plus cher en rendant votre bien plus qualitatif et pouvant accueillir plus de locataires.
Vous pourriez me répondre : « C’est bien beau tout ça mais sa va me couter plus chère en travaux et ma rentabilité va baisser »
Et bien non, si vous incluez vos travaux dans votre prêt bancaire et selon l certain régimes fiscaux (ex :LMNP, SCI) ces travaux pourront être comptés comme charges et donc faire baisser votre imposition sur les revenus locatifs.
C’est l’un des moyens les plus efficaces pour augmenter votre rentabilité.
4- Bien choisir son entrepreneur :
Le choix de l’entrepreneur est une étape cruciale et difficile car pendant un temps donné vous allez mettre votre projet entre ses mains. Voici quelques conseils pour choisir le bon entrepreneur.
- Faites passer plusieurs entrepreneurs pour les mêmes travaux (au moins 4). Ils pourront vous donner leurs avis et vous transmettre différents devis. Celà vous permettra de trouver des solutions auxquels vous n’auriez pas pensé et de connaitre le prix moyen de votre chantier.
- Choisissez une entreprise tout corps d’état : vous n’aurez pas à vous préoccuper de savoir si le plombier à fini dans les temps pour que le carreleur puisse commencer ses travaux.
- Vérifier les comptes de l’entreprise : Il est important de vérifier que l’entreprise est en bonne situation financière pour s’assurer qu’elle ne mettent pas la clé sous la porte pendant vos travaux.
- Demander un devis détaillé : votre devis doit être détaillé et bien cadré. Vous devoir identifier tous les postes de travaux.
- La répartition des sommes à verser doit être la suivante : 10% pour bloquer l’intervention. 30% au démarrage. 30% en milieu de chantier. 30% en fin de chantier.
- Ne jouer pas sur les couts au détriment de la qualité. Si un entrepreneur vous donne un devis moins cher de 20% par rapport à la moyenne des autres devis que vous avez reçu il faut qu’il puisse le justifier. Certains entrepreneurs ont des techniques agressives en terme de prix. Ils peuvent vous présenter des prix très attractifs mais il se peut que la qualité ne soit pas au rendez-vous ou qu’ils essaient de se rattraper avec des travaux supplémentaires.
5- Limiter les frais :
Comme nous l’avons vu précédemment le calcul du rendement locatif net prend en compte, les frais d’agences, de chasseurs immo, notaire, de gestion de copro. Il est possible d’éviter certains de ces frais ou de les limiter.
ASTUCE : Vous pouvez vous rapprocher d’un gestionnaire de bien ou d’une conciergerie comme Concierge66.fr qui connaissent çà la fois le marché et les artisans sérieux.
A-Limiter les frais d’agence et de chasseurs immo :
Cumuler les frais de chasseurs immo à des frais d’agence immobilière fait rapidement augmenter la note et donc baisser votre rentabilité. Soit vous passez par un chasseur immo qui démarche directement des particuliers, soit par une agence pour éviter de doubler les frais. Une autre possibilité est de passer par un réseau de particuliers tout vous faisant accompagné lors des visites par une personne de votre entourage qui a des connaissances dans ce domaine ou qui est bon bricoleur, soit par un artisan qui pourra dans un même temps vous proposer un devis. Les entrepreneur acceptent assez facilement d’accompagner des investisseurs sur leur dernier choix car cela leur permet d’avoir un temps d’avance sur la concurrence et de montrer leur savoir-faire en posant les bonnes questions et en décelant une anomalie que vous n’auriez pas vu.
Bien sûr trouver un bien soit même demande du temps. Mais le temps c’est de l’argent et cela se confirme bien ici.
B-Limiter les frais de notaire :
Les frais de notaire se décomposent de la manière suivante :
Dans l’ancien pour un bien dont le montant est supérieur à 60000 euros le montant des frais varie de 7 à 8% de la valeur total et se décompose de la manière suivante :
- Les droits de mutation représentent 5,6 % du prix de vente, ils sont reversés à l’état, au département et à la commune.
- Les frais et débours représentent les sommes dépensés par le notaire pour instruire votre dossier
- Les honoraires notariés représentent environ 1 % du prix de vente.
Dans le neuf les frais de notaire sont de 3 à 4%.
Vous me direz donc pourquoi ne pas investir dans le neuf ? Je vous répondrai qu’acheter un bien dans le neuf simplement pour limiter des frais notaires serait contre-productif car vous paierez votre bien 20% plus cher que le même bien dans l’ancien et vous ne pourrez pas bénéficier des abattements fiscaux sur les travaux de rénovation que vous allez effectuer.
Pour faire baisser ces frais, il faut donc faire baisser le prix de vente ! Ok mais comment faire ? S’il vous plait monsieur le vendeur pouvez-vous baisser votre prix pour que je paie moins de frais de notaire ?? Non pas comme ça !
Les frais notariés sont basés sur le prix de l’immobilier. La solution est donc de s’arranger avec votre vendeur pour qu’il inclut dans la vente un maximum de meubles qui seront déduit du prix de l’immobilier.
Exemple : Un bien vendu 170000 avec inclut 10000 de meubles. Vous ne paierez chez le notaire que pour 160000 euros d’immobilier.
Le fait de récupérer un maximum de meubles dans la vente d’un bien vous rapportera sur tous les tableaux.
- Vous faites baisser vos frais notariés
- Si vous souhaitez faire du meubler vous aurez moins de meubles à acheter ce qui augmentera encore votre rentabilité
- La banque pourra vous prêter sur l’ensemble immo+meuble.
C- Les frais bancaire et le taux de votre crédit :
Le choix de la banque est primordial car il est possible d’obtenir selon l’une ou l’autre des avantages non négligeables :
– La durée et le taux de votre prêt : ces deux paramètres ont une incidence non négligeable sur votre rentabilité. En 2023, il était possible de trouver des taux d’intérêt à 0,7% sur une durée de 20 ans.
– Les frais bancaire : Les frais de dossiers de la banque varient entre 1 et 1,5% du montant de votre prêt. Ces frais sont négociables d’une banque à l’autre et peuvent se négocier.
– Le prêt à 110 % : Au vu des taux proposé en 2021, il est préférable de garder sur son compte votre argent disponible et faire prendre en charge dans votre prêt un maximum d’élément comme les travaux mais aussi les frais de notaires et pourquoi pas l’ameublement.
– Le différé d’amortissement : C’est un point important car décaler le remboursement de vos mensualités pour ne pas rembourser pendant vos travaux voir même après une fois que vous avez un locataire en place vous permet de vous créer un matelas de sécurité en cas de vacance locative, de travaux imprévus ou pour réinvestir plus rapidement dans un nouveau bien.
Ce différé peut aller jusqu’à 3 ans dans certaines banques.
Pour résumer, n’hésitez pas à faire le tour des banques pour choisir celle qui vous offre le plus d’avantage. A avantages équivalent privilégié la banque dans laquelle vous êtes. Demander à être reçu par une personne ayant la capacité de décision car beaucoup de promesses peuvent vous être faites par des banquiers souhaitant réaliser leur résultat trimestriel mais vous pourriez être déçu de la réponse finale.
Mettez-vous votre banquier dans votre poche quitte à lui prendre certains produits qui lui feront augmenter sa variable. Il sera vous rendre l’appareil en vous aidant à obtenir le meilleur prêt.
6- Bien choisir son régime fiscal :
Le régime fiscal que vous choisissez pourra vous permettre d’optimiser votre rendement locatif en faisant baisser votre impôt sur les revenus locatifs.
Le régime fiscal de la location meublé étant le plus avantageux. Vous aurez tous les détail dans mon article.
Grâce à cet article, vous avez en votre possession toutes les ficelles pour trouver votre perle rare.
La perle rare n’est pas le bien le plus beau visuellement mais celui qui vous rapportera le plus.
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